가장 변화가 많을 곳으로 이사하기

서울 내 여러 지역을 다니다가 어디가 좋을지 고민을 많이 했는데, 결국은 마음 가는 동네가 2-3군데로 추려지게 된다. 최종 후보지는 마포 vs 이촌동 이었고, 나는 마포, 와이프는 동부이촌동을 주장했다.

나의 주장

• 마포자이1차가 초등학교랑 학원가도 가깝고 육아에 최적화 되어 있다.
• 대출도 더 적게 받아도 된다.
• 상대적으로 덜 오래된 집이고 집도 더 넓고 안방에 파우더룸 및 화장실도 더 쾌적하다.
• 주방이 넓다.

와이프의 주장

• 동부이촌동은 본인 회사까지 걸어서 갈 수 있다.
• 용산에 개발 호재가 훨씬 더 많다. 즉, 앞으로 주변 환경에 더 많은 변화가 예상된다.
• 걸어서 이촌한강공원과 용산가족공원, 용산어린이정원 등을 이용할 수 있다.
• 초중고를 모두 동네에서 보낼 수 있다. 고등학교는 논외로 하더라도 적어도 중학교까지 3분 이내로 등하원이 가능하다.

결국 와이프의 주장에 설득 되었고, 이촌동을 중심으로 여러 집을 보러 다녔다.

1. 한강삼익(2023년)

우리 부부는 몸테크를 불사하겠다는 마음가짐이 충만했기에 접근 가능한 수준의 재건축 아파트를 보러 다녔다. 그나마 유일하게 접근가능했던 재건축 아파트는 한강삼익 이었는데 1층 아파트가 급매로 나와있어 보러갔다. 다만, 수리가 거의 안된 날 것의 집이었고, 와이프는 상태를 보더니 도저히 여기서 실거주를 할 자신이 없다며 갈등했다. 나는 우리가 아크로루센티움(한강삼익 재건축 브랜드)에 살 수 있는 길은 이 방법 밖에 없다며 설득했지만, 나 역시 자신이 없어 밀어 붙이지 못 했다. 특히 1대1 재건축이고, 앞에 학교가 있어 층고를 높이는데 제약이 있다 보니 분담금에 대한 두려움이 있었다. 재건축조합에도 전화해보고 분담금 계산방법을 찾아서 혼자 계산도 해보고, 부동산에서 자세히 상담도 해봤는데 우선 예상 분담금만 5억 정도였고(지금은 공사비 급등으로 더 올랐을 것 같다..), 재초환(초과이익환수제) 역시 추가로 부담할 수 있던 상황이라 며칠 간의 고민 끝에 포기.

2. 동부센트레빌(2023년)

동부센트레빌은 이촌동의 한·강·코(한가람, 한강대우, 강촌, 코오롱) 아파트보다 신축에 가까운 아파트였고, 심지어 앞동은 영구 한강뷰인 세대들도 다수 있었다. 그래서 열심히 집을 보러 다녔는데, 거실 통창에서 보이는 한강뷰에 바로 입주 하고픈 생각이 잠깐 들기도 했다. 다만, 어린 미취학 아동 2명이 있다 보니, 초등학교 및 중학교와의 거리를 생각하지 않을 수가 없었다. 한강뷰가 보이는 집은 비싸기도 했고.. 그래서 결국 포기.

3. 한가람·한강대우(2023년)

한가람과 한강대우 아파트는 정말 여러 차례 집을 보러 다녔다. 정말 동·호수에 따라 특징이 정말 다르고, 특히 경의중앙선 근처 아파트는 소음 때문에 고민이 많이 되었다. 특히, 한가람 아파트 중 철길 바로 앞에 있던 집은 가계약 바로 직전까지 갔다가 결국 포기하게 되었는데, 그 집은 두 차례나 보러 갔었고, 소음이 어떤지 궁금해서 베란다 창문을 다 열고 기차 지나갈 때 들리는 소리를 여러 차례 듣고 집에서 나오기도 했다. 동부이촌동 네이버 카페에 들어가서 철길 소음에 대해 검색해서 거주민들의 후기를 일일이 찾아보기도 했다. 심지어 저녁에 한가람 아파트와 철길 사이에 주차장이 길게 있는데 거기에 운전해서 가서 차를 주차해 놓고 소음이 어떠한지 한참을 있기도 했다. 우선 나랑 와이프 모두 조용한 곳을 선호 했고, 화물열차가 지나갈 때 꽤 큰 소음이 발생하고 분진이 심하다는 후기가 있어 결국 포기. (경의중앙선 지하화 되면 정말 좋아지겠지만 한참 걸릴 일이다 보니..) 그리고 다른 좋은 위치의 집은 매물도 별로 없거니와 가격도 너무 비싸서 결국 조용한 곳으로 가자고 마음 먹었다.

4. 강촌

우선 와이프가 직장이 가깝다 보니 이촌동 아파트들을 많이 보러 다녔는데, 그 중 강촌 아파트에 마음에 드는 집이 있다고 해서 주말에 같이 방문했다. 우선 유치원이 넘어지면 코앞이고 초등학교 중학교가 3분 컷인 부분이 매력적이었고, 바로 앞에 초등학교가 있다 보니 뷰가 트여있어서 환한 느낌이 들었다. 한가람 및 한강대우 집을 보러 다닐 때 철길 소음에 걱정을 많이 해서 그랬는지 강촌은 단지 자체가 조용한 느낌이었다. 대신 공원뷰 혹은 한강뷰는 전혀 기대할 수 없었기 때문에 그냥 실거주 목적의 조용한 집에서 아이를 잘 키우자는 우리의 목적에 가장 부합했다. 여러 우여곡절이 많았지만 결국 강촌으로 이사를 하게 되었다.

5. 결론

사실 이사를 하게 된 이유는 지금 살고 있는 집이 시장 평균보다 덜 상승하는 것 같아서 이왕 실거주 할거면 나중에 자산가치가 더 높아질 곳으로 이사 가자는 생각에 시작했다. 미래가 어떻게 될지는 아무도 모르지만, 우선 용산민족공원이 장기적으로는 개발될 것이고, 한강공원은 한강 르네상스 계획에 따라 개발될 것이라는 생각에 이촌동으로 결정한 것 같다. 이사 준비를 하면서 이런 저런 부동산 책도 많이 보고, 유튜브도 찾아 보면서 투자 관점에서는 앞으로 가장 변화가 많을 곳으로 가라는 말이 가장 공감이 되었다.

하지만, 투자 관점보다 더 중요하다고 생각한 것은 가족들과 함께 보낼 수 있는 시간을 더 많이 가질 수 있는 곳, 그리고 자녀들 교육 환경도 어느 정도 괜찮은 곳을 찾고 싶었고, 우리가 목표했던 바에 부합하는 곳을 찾아 올 수 있었던 것 같다.

몇 개월 살아보니 어디로 이사 갔어도 만족했을 것 같긴 하다. 서울 및 수도권의 주거 환경들은 모두 잘 갖춰져 있고, 주거 공간이라는 것이 익숙해지고 적응하면 자연스럽게 정도 들고 하는 것 같다. 많은 사람들이 급지를 나누어 어디가 더 좋고 나쁘다고 하며 설전을 벌이지만, 사실 저마다의 취향과 처한 환경이 다른데 획일적인 기준으로 주거지를 서열화할 수 없다고 생각한다.

마지막으로 부동산 전문가분이 유튜브에 나와서 한 인터뷰 중 인상 깊었던 말로 갈아타기 후기를 마무리 하려 한다.

“가슴이 떨리면 사고, 손이 떨리면 사지 마라.”

광장동, 여의도, 마포구, 옥수동, 왕십리뉴타운 등 유력 후보지 임장기

이사를 고민한지 3년 만에 결국 동부이촌동 철길라인 아파트 중 한 곳으로 갈아타게 되었다.

우선 3년 간 서울시 내 여러 지역을 탐색해 봤고, 그 사이에 와이프와 내가 모두 이직을 하게 되면서 주로 봤던 지역에 큰 변화가 생겼다. 지금까지 직접 발로 뛰어가며 부동산과 집을 살펴봤던 경험과 어떤 이유로 동부이촌동으로 이사를 결정하게 되었는지 남기고 다른 분들의 선택에 참고가 되었으면 한다.

1. 광장동 (2020년)

원래 나의 직장이 양재, 와이프는 성수여서 출퇴근도 괜찮고, 교육 여건도 괜찮아 몇 차례 임장을 가 보았다. 부동산을 통해 광장극동아파트, 현대홈타운 11차, 광장현대3단지 등을 봤는데, 당시에 평형이나 환경 등을 고려했을 때 현대홈타운 11차 아파트가 가장 끌렸다. 우선 4층 짜리 아파트면서 별도 스튜디오룸도 있고 주택 같은 느낌의 집이었다.
다만, 당시에는 15억 이상 아파트 담보 대출이 안 나오는 등 규제가 심하고, 당장 이사를 하기에는 아이들도 어리고 해서 실행을 하지 못 했다. 그리고 광장극동아파트도 집을 봤는데 재건축 아파트 몸테크 할 마음의 준비는 되어 있었으나, 30평형 집은 화장실이 1개여서 실거주 하기 어려운 부분이 있었다. 현대3단지 등은 너무 어두운 분위기여서 집보러 갔다가 서둘러 나온 기억만 있었다. 결국은 임장만 열심히 다니다가 광장동 이사는 포기.

2. 여의도(2023년)

가족 및 지인이 대교아파트와 시범아파트에 살았어서 정말 자주 놀러 갔던 곳이고, 심지어 내가 여의도로 이직을 하게 되면서 1순위로 이사를 가려고 했던 동네다. ’23년 당시 고금리 여파로 아파트 가격이 떨어지고 있는 상황에서 여의도도 도전해 볼 수 있겠다는 생각에 여의도 집을 보러 다녔다. 우선 접근 가능한 가격대와 실거주에도 전혀 불편함이 없는 삼익/은하 아파트가 당장 눈에 들어왔고, 높은 용적률로 인해 타 여의도 재건축 아파트 보다 사업성이 낮아 어마어마한 대출을 끌어와서 접근이 가능해 보였다.
실제 본 집도 주인이 부자이신지 전세 주려고 수리가 잘 되어 있었는데, 당시에 심지어 집이 비어있었다. 그 비싼 집을 전세도 없이 비워 놓으시다니… 자산가들이 많구나라는 생각이 들었다. 지금이 기회다 싶어 빨리 지금 살고 있는 아파트를 팔고 이사하고 싶었지만 서울 외곽의 우리 집은 나갈 기미는 없고, 그 사이 오세훈 시장의 여의도 용적률 완화 정책을 갑자기 쏟아내기 시작하면서 여의도 아파트의 호가가 1~2달 사이에 2-3억원씩 수직 상승했다. ㅠㅜ 결국 여의도로 이사는 포기.

3. 마포구(2023년)

여의도 이사의 꿈이 무산되면서 급하게 마포 지역으로 선회 했다. 당시 마포하면 마래푸였기 때문에 회사 점심시간에도 아현역에서부터 마포역까지 수차례 걸어 다니고 단지 내 구경하고 했는데 우선 우리 부부 취향에는 맞지 않았다. 개인적으로 평지인 동네를 선호하는데 마래푸의 언덕은 많은 고민이 들게 했고, 단지 내를 걸을 때 하늘이나 외부 경관이 보이지 않고 아파트에만 둘러 쌓인 경관이 아쉽게 했다. 그래서 마포역 인근에 있는 용강동 인근 아파트를 보게 됐고, 마포자이1차가 눈에 들어왔다. 우선 염리초가 바로 앞에 있고, 경의선숲길도 바로 옆에 있고, 마포역도 가까워서 출퇴근이 용이 했다. 그래서 마포자이1차의 집 3군데를 보기도 했는데 앞동이 뷰가 탁 트여 뒷동보다 가격이 높았다.
당시에 마포자이1차 급매 가까운 물건이 있는 동시에 우리집도 사겠다는 사람이 나타나 급박하게 돌아갔으나 결국은 불발되었다. 당시 주말에 와이프랑 아이들과 용산 어린이정원에 놀러와있다 부동산 전화를 받고 급박하게 고민을 하다가 거래가 불발되었을 때 허탈함이란… 용강동 근처 신축인 리버파크, 리버웰도 여러 번 임장을 갔었는데 우선 괜찮은 매물이 잘 없었고, 대단지는 아니다 보니 신축의 매력이 그렇게까지 느껴지진 않았다. 그리고 와이프가 마포에 별다른 매력을 느끼지 못하고, 본인 회사를 걸어서 갈 수 있는 동부이촌동을 고집하기도 했다.

4. 그 외(옥수동, 왕십리뉴타운 등)

마포구는 내가, 옥수동은 와이프가 맡아서 임장을 다녔기에 옥수동은 직접 가보지는 못 했는데, 우선 와이프도 평지에 대한 애착이 강해 옥수동 인근 아파트를 방문하고는 일찍이 포기했다. 옥수삼성은 그래도 단지 내는 평지여서 잠깐 고려를 했지만, 동네 전반적으로 언덕이 심하다 보니 더 알아보지는 않았다.

왕십리뉴타운은 친구가 살아서 일부러 놀러 가서 집도 구경하고, 단지도 걸어보고 했는데 우선 중학교가 없다는 점이 가장 걸렸고, 주변 환경이 정리 안된 상업 시설이 많다 보니 우리 부부 취향에 맞지 않았다. 신기한 것은 동네를 가보면 본인들의 취향에 맞는지 안 맞는 지가 짧은 시간에 느껴지기 때문에 다소 조용한 분위기를 좋아하던 우리 부부 입장에서는 왕십리 뉴타운은 금방 포기하게 되었다.

5. 결론

주변 지인들에게 이사를 고민하던 중에 “너희 동네 살기 어때?”라고 물었을 때 백이면 백 모두 너무 살기 좋다고 한다. 지어내는 말이 아니라 실제로 살다가 적응하고 정이 들다 보면 서울 및 수도권에 있는 집들은 다 주변 환경도 잘 되어 있고, 살기 좋은 곳들인 것 같다. 사실 상·중·하 급지를 나누며 부동산 관련 커뮤니티에서 우리 동네가 더 좋네 하며 피튀기게 싸우는 분들이 많이 계신데 이 처럼 비생산적이고 의미 없는 일이 어디있다 싶다. 사람들은 각자의 사정이 너무나 다르고 선호와 취향이 너무 다양해서 절대적으로 어디가 더 좋네 나쁘네 나누기는 어려운 것 같다. 물론 시장에서 아파트의 가격이 모두 다르지만, 내 사정에 맞는 집이란 각자 다르기 때문에 본인들이 원하는 환경과 취향에 맞춰 인플레이션을 헷지할 수 있는 최적의 장소를 찾아 안착하는 것이 최선이 아닐까 싶다.

유기정기금 증여 신고하기

Prologue

대부분의 나라들은 20세에 성년식을 갖지만, 유대사회는 자녀가 13세가 되면 성년의식을 치르고 결혼식처럼 친구와 친척들이 모여 축하모임을 한다고 한다. 이 때 참석자들은 현금으로 부조를 하는데 대게 $200정도를 내고, 축하객이 200~300명이 온다면 4~6만달러의 거금이 모이게 되는 것이다.

​이 돈은 모두 주인공의 것이고, 부모는 이 돈을 자녀 이름으로 예금을 하거나 채권을 사서 10여년 정도를 운용을 해서, 아이에게 사회생활 종자돈을 마련해 주는 것이다. 종자돈 5만달러를 매년 7~8%의 수익률로 10년간 운용한다면 약 $9.7만~$10.8만을 모으게 되는 것인데 한화로 1.2~1.3억원 정도가 되고, 대학교 등록금 정도 될 것 같다.

두 남매의 아빠가 되다 보니 꼬맹이들에게 성인이 되어서 무언가에 도전할 수 있는 기반 자금 정도는 마련해 주고 싶어서 미리 증여를 하는 방법을 찾아봤다. (요새 주변 친구들 보니까 대부분 준비를 합디다..)

1. 먼저 자녀 주식 계좌 만들기 (2020년 4월)

자녀 주식계좌를 만들기 위해서는 먼저 몇 가지 준비가 필요하다. 계좌 개설할 증권사 지점에 먼저 전화를 해서 필요 서류를 확인한 바는 아래와 같다(저는 대신증권에 자녀 계좌를 개설함)

• 가족관계증명서 1부
• 보호자 신분증
• 아이들 도장 (인터넷에서 맘먹고 수제도장으로 구입)

위의 준비물 챙겨서 증권사 창구 방문하면 서류에 이것저것 서명을 하고 동의 표시를 요구한다.

그리고 MTS에서 부모가 직접거래 할 수 있도록 증권거래용 공인인증서를 모두 만들고 MTS에 등록을 하면 거래를 바로 시작할 수 있다.

2. 유기정기금 증여 신고하기

20세 미만 자녀에게는 10년마다 2,000만원을, 성인 자녀에게는 5,000만원을 비과세로 증여할 수 있다고 들어서 미리미리 증여 신고를 해야겠다고 생각 했다.

1~11세 : 2,000만원

11~21세: 2,000만원

20~30세: 5,000만원

31세: 5,000만원

이렇게 해서 총합 1억 4천만원까지 비과세로 증여를 할 수 있는데..! 비과세로 1.4억원을 증여할 수 있다니!

문제는 아이가 둘이다 보니 30년 동안 총 2.8억을 비과세로 증여를 할 수 있는데, 나도 살기 빡빡한데 저 돈을 별도로 증여할 수 있나 싶긴 했다. 당장 몇 천만원 목돈을 일시에 증여 하자니 자금 스케쥴에 너무 부담도 되고..

그래서 인터넷을 여기저기 찾다보니 유기정기금 증여라는 분할식 증여 방법이 있었다! 즉, 10년간 약 20~25만원씩 증여를 하겠다고 미리 한꺼번에 증여 신고를 하는 것이다.

이 역시 몇 가지 준비가 필요하다.

• 증여 계약서 (인터넷에서 양식 검색해서 작성 및 서명 후, 홈택스에 업로드 필요)
• 유기정기금 증여 계산식(이것도 인터넷에서 검색하면 엑셀이 나오고, 수식에 따라 월 이체할 금액을 산출)
• 홈택스 신고

위와 같은 복잡한 절차를 거쳐 결국 유기정기금 증여 신고를 완료하고, 10년간 자동이체도 은행에 등록 했다.

3. 증여한 돈으로 주식 사모으기

가장 중요한 단계이다. 결국 증여를 미리 했으면 그 돈으로 투자를 해서 자녀가 성인이 되었을 때 몇 배를 불려 줄 필요가 있겠다.

정말 이런 저런 고민을 많이 했는데…

저의 결론은 결국 back to the basic!

자녀 계좌의 극강의 장점은 30년 동안 초 장기투자를 할 수 있다는 부분인데 이런저런 투자 서적을 읽어 보고, 투자도 해보고 했지만

결국 투자의 영역에는 많은 운이 작용할 수 밖에 없는 것 같았다.

그래서 결국 택한 전략은 S&P500 ETF 60% : 미국 장기채 ETF 40% 로 꾸준히 사 모으는 전략이다.

https://www.portfoliovisualizer.com

위 사이트에서 위 투자전략을 백테스팅 해볼 수 있는데, 과거 50년동안 매월 $200씩 자산 비중을 6:4로 리밸런싱하면서 투자했다면 연 수익률 7~8% 정도 얻었다고 나온다.

초대박을 노리지 않고, 적정한 수익률을 타겟하면서 30년이라는 장기간의 시간을 믿고 꾸준히 투자하는 전략으로 실행하기로 했다.

4. 그래서 현재는?

현재 두 남매에게 5년이 넘는 기간 동안 각각 약 1,400만원 정도 이체를 해주었는데, 현재 1,850만원 정도 되었다.

코로나 및 AI열풍에 따른 급등기를 고려했을 때 소소한 수익률이긴 하지만 30년이라는 장기의 불확실성을 감안하고 우직하게 가려고 한다. ㅎㅎ